二、徐家桥步行街商业评价诊断系统设计
2.1徐家桥商业步行街商业评价系统由来
商业诊断犹如医疗诊断，必须建立一个诊断系统。诊断的基础是评价。不论是中医的“望、闻、问、切”还是西医的各种物理、化学检测，都是从评价开始进行诊断。
在准备承接徐家桥商业步行街商业诊治项目之初，我们就开始思考：我们应当怎样评价徐家桥商业步行街呢？换言之，徐家桥商业步行街的核心商业要素有哪些呢？我们应当以哪些具体的商业标准去评价本项目从而对它实施科学的商业诊断呢？
我们以为，如下几个方面是至关重要的：
第一、徐家桥商业步行街现状上是一条什么经营类型的商业街？
第二、徐家桥商业步行街现状上是一个什么商业等级的商业街？是本市一级商业中心，还是二级或区域级商业中心，或其它级别的商业综合体？
第三、徐家桥商业步行街的布局规划是否科学合理？是否符合商业步行街的一般规律？
第四、徐家桥商业步行街的定位是否与该区域经济地理环境相融合？项目的市场适应性与市场竞争性如何？或者说，该项目与该区域经济地理环境的融合性与排异性处于一种什么状态？
第五、徐家桥商业步行街的人流状况及人流结构如何？人气与商气的关系如何？
第六、徐家桥商业步行街商气如何？在项目所处经济地理环境中，应当具备什么水准的商气，又能实现什么水准的商气呢？
第七、徐家桥商业步行街的商业地产现实价值水准及形态结构如何呢？销售价格、租赁价格、销售价格与租赁价格的换算值，这三者的关系与投资者、经营者及管理者的切身利益紧密关联，与该区域经济地理区位价值紧密关联。
第八、徐家桥商业步行街的经营管理处于何种状态？其是否与项目的定位及经营相适应呢？
为了对徐家桥商业步行街作出恰如其分的商业评价，从而探索其商业病态及病源，我们围绕上述问题，研究设计了《徐家桥商业步行街商业评价系统》。
2.2步行街评价系统简介
步行街评价系统共设置了八个评价项目，分别是定位主题评价、定位等级评价、区位经济地理环境融合性评价、布局效应评价、人气指数评价、商气指数评价、商业地产价值评价、经营管理评价。这八个方面，涵盖了本项目的基本商业要素。其中，定位主题评价、定位等级评价、区位经济地理环境融合性评价是对项目的商业定位评价，布局效应评价是对项目的技术定位评价，人气指数评价、商气指数评价、商业地产价值评价是对项目的商业价值评价，经营管理评价是项目运营评价。定性分析和定量分析有机结合，是本评价系统的方法特征。
本评价系统具有四个功能：
1）描述功能。能对项目的整体现状作出基本描述。
2）评价功能。能对项目的整体现状作出具体评价。
3）诊断功能。能对项目的商业病态作出精确诊断。
4）标准功能。可以为项目正常经营提供商业标准。
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