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问：十三老师，术业有专攻，豪宅的投资逻辑是不是和普宅完全不同？以往大家都觉得贵妇CEO盘是雷区但是深圳这几年后海深圳湾啥的涨幅都不低。有钱人也不傻比普通投资者认识应该强很多，他们买那些天价房甚至是公寓的内在原因是啥？求解惑
答：1.房地产这个领域是非常特殊的。
2.特殊在，人人都以为自己懂一些，其实真正专业人士非常非常少。“懂一些”是最可怕的，半懂不懂很容易盲目自信、瞎搞乱来，最后一顿操作猛如虎才发现自己是个二百五，还不如那些老老实实按照自住房、学区房、老人房这样正常顺序买下来的普通家庭。这种人，我在某知名房产投资组织里，见过太多了。
3.为什么呢？因为房产投资的门槛其实是很高的。股票有几千块就可以炒，房子首付起码几十万，完全不在一个量级。所以，专业、职业房产投资者的绝对数量就非常少。
4.高校里也没有设置房地产专业。就算有，也是以城市规划、项目开发、土木工程、建筑设计为主，讲投资的就完全找不到。经济学院和商学院的课程里，也基本不涉及房地产，选修课里找个讲房地产的都非常不容易。
5.这就导致，房地产投资这个领域，根本没有什么科班正统学术积累。都是一群野路子草莽英雄，盲人摸象凭每个人自己那点实操经验想当然地发表观点。其中绝大多数人，缺乏基本的经济学、金融学、投资学基础。在这么大体量的一个行业，的确是一件挺不可思议的事。更加佐证了，真正专业、职业房产投资者的稀少，以至于都不够高校去专门开设相关专业。
6.说这么多想表达什么呢？就是：有钱人的房产投资知识积累，并不比普通人强太多。当然，牛人本来就是全方位的牛，事业有成的老板在构筑房产投资认知这件事上，效率和效果也会相对比普通人好，但由于缺乏好的学习通道和资料，上限同样是很低的。我就没见过几个富人懂房产投资。
7.富人中，反而是纯粹跟着自己家庭居住、子女教育、赡养老人等这些现实需求走的那些，在购置房产这件事上做的相对倒还不错。不过，有一个前提条件：脚踏实地，不好高骛远，不贪慕虚名。如是，就不会去买那些溢价很高的坑子盘，例如交通不便、缺乏生活配套的远郊大独栋度假别墅。
8.普遍意义上来说，越是富人，买房越考虑自用，而不是投资。同样平方，哪怕翠湖天地比普通次新房社区贵接近一倍，富人还是会选择翠湖天地，因为舒适、面子、社交等各种综合价值，而不能简单地拿房子本身绝对涨幅多少来衡量。如果一套CEO给一个富人多带来了1个亿的生意上的利润机会，他并不在乎房子比普通次新房社区少涨1千万。
9.最后讲到房子本身，越来越以改善需求为主的未来，豪宅的总体前景本就不应该差啊。当然，永远避免只看整体、不看微观结构。不同的板块、不同的小区、不同的房型和其他要素设计，还是要区别分析的。
问：你好，1.请问大亚湾是否会并入深圳，是否值得入？2.我打算卖掉广州新塘的小三房(w，卖了后释放一个家庭贷款名额)加上手上w，再借贷一点，买入深圳+大亚湾，因为最快明年四五月份才能入深户，是否等入深户后先买深圳光明的房，再回头购入大亚湾，那时大亚湾如果并入深圳，是否错过了它的爆发期？但如果先买大亚湾，又担心后继资金不继影响明年四五月买深圳，明年四五月应该深圳又涨了一波了，借表弟老婆名义买深圳怎么控风险？
答：大亚湾并入深圳，这是一个伪命题。深圳缺地不假，但不代表可以吞并邻近城市的土地，否则岂不天下大乱了。再深一层分析，首先，惠州不会给，惠州吃定了临深这个金饭碗，只会蹭不会送。第二，建议你们看看惠州的卫星地图，惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾在内，90%都是山，极少的平地已开发殆尽，到处是房子，剩下不多的土地，大多是早被卖掉暂未开发的。这样的惠阳和大亚湾，深圳要来何用?帮它提高房价和重整乱糟糟的规划?所以，不要自作聪明提前布局，踏踏实实盯着深圳，这世界哪有那么多奇迹发生?
问：你好！，皇岗片区属于福田价格洼地，请问景源华庭的房子投资加居住，地段不错，单价6万多，但是那个是独栋塔楼，请问有没有投资价值?
答：上车盘能选择的空间比较小瑞景华庭这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升，可以参考丽阳天下这几年的涨幅。可以对比一下。
问：十三你好，请问港城华庭那种62平的大概左右，学位应该是福民小学，皇岗中学纯投资，可以入手吗？或者纯投资总价左右，首付3层，请问有好的建议吗？非常感谢
答：皇岗有很多这样的港式塔楼，多梯多户，楼道黑布隆冬的，物管形同虚设，在普遍喜新厌旧的深圳客群里，还是不如近郊次新地铁带花园的房子更受青睐，而且皇岗就一个河套概念，说了多少年了，以目前的形势，恐怕规划要一直停留在PPT里了。
问：老师好，想请教下。想卖掉百花双实验的三房学位房，加上手头的资金换一套水榭花都的大四房，自住舒服点当然也考虑投资增值。喜欢水榭花都的小区环境，担心价格已经很高，不知道值不值得买入，或者您的专业建议是怎么操作
答：你好，感谢赞赏！百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手。福田的学位可以从品质、档次、热度、价格、面积各方面做个分类：
1顶配豪宅：水榭花都，香蜜湖一号。
2改善必选：天然居，万科城市花园，天健花园，幸福家园。
3普通刚需：景秀年华，特发小区，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡华苑，赛格景苑，景龙大厦，景西大厦。提起水榭花都和香蜜湖一号，相信只要你在深圳，谈起最贵的房子在哪里你就绝对会提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及这两个香蜜湖第一代顶级豪宅，时至今日虽然深圳各大豪宅层出不穷，水榭花都和香蜜湖一号这两个楼盘的地位也难以被撼动，仍然是深圳豪宅的标杆，深圳人对于房产终极置换目标。可以置换。
问：十三你好，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了
答：你好，感谢大额赞赏！
到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。0万的资金，或者沉淀在香蜜湖，oldmoney会持续热爱香蜜湖。或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是0万资金该去的地方。
问：你好，十三房大神，我想问问，买价格万的房子，给了50万首付给开发商，准备贷款签合同，但是家里出了变故，医院，需要用钱，那50万首付能拿回来吗？
答：你好，开发商的首付是可以退的，定金不能退。我们深圳新房有渠道可以退部分定金。
问：十三老师好，市场上有一些旧改回迁房的指标在出售，据说不限购。想咨询下回迁房值得买么，风险有多大，风险点主要在什么地方？推荐哪个板块的。谢谢
答：你好，说说回迁房：优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。缺点：全款。其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。
问：老师，因为以后要去桂湾上班，不想买房太远，今天看了碧海名园65平上错复式三房，总价万，装修精良，算下来8万一平，首付杂费等万左右。因为是刚需，想请教这个盘这个价格值吗？谢谢老师！
答：这一类产品属于第三梯队产品，补张型；同类型还有绿海名苑、大益广场，都可以对比下；从年初到现在已经涨了不少，如果说时机现在不是一个好时机，如果非西乡碧海三房，这是选无可选的产品，当然，如果跳出这个范围，可能会有惊喜；
问：老师好，深户无房，外地一贷还款中。能筹到最低万，最多万，月流水三万以上。应该是对应总价-的房子吧？正在目前考虑螺岭或深圳小学的一室一厅学位房，这个选筹怎么样？老师有推荐的小区吗？或者觉得应该考虑往西些？考虑学位房是因为有小孩能用着，如不买，就得考虑私立了吧？其他的好小学可能总价更高些。
答：这个选筹不怎么样。第一，万首付五成，月供能力不差，配合适当高评，可以买到-万的房源。第二，考虑学区房没问题，但不建议罗湖的学区房，罗湖的学位优势正随着片区的没落而没落，钱聚人聚，钱散人散，优质资源也是如此。这个总价，或者直接硬杠热点片区的学位房，或者干脆换个思路，看一看福田和东部。
问：十三哥，你好，总价以内两房，投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦！
答：万科第五园：
1.大社区、高低配，动辄数十栋；
2.建成年份从6-不等，绿化率高但人车不分流；
3.配套相对不够完善，医院、地铁、商业和好的学校。
4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。
我的看法是：
1.未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；
2.大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。区位对比，红山胜
问：老师，首付有35（其中借款15）在大亚湾西区能买哪里？小孩3年后上学，自己在龙岗租房，月薪7千。上周去看了上林苑和泰丰枫林岸价格有点超预算，我看的3房请指点几个位置
答：你好，惠州微观上不熟悉，但是宏观来说，应该买适合惠州本地人住的地方，人气旺，交易活跃，可随时出手，而不是邻深的天量供应大亚湾——服务行业都要人流来支撑，鬼城出门打不到的，点个外卖都没人，收个快递不上门。另外给您几个建议：第一，确定你们是否真的适合买惠州：学历不高，家庭收入不多，职业发展前景有限。第二，不要寄希望于双城生活，太辛苦，龙岗去市区都有如长征，遑论惠州。第三，非龙岗坪山上班的话，把工作迁移到惠州的可能性。第四，不要听信中介十年如一日的谎言：惠州不会被深圳直辖，行政藩篱无法打破。惠州没有14号线，凤岗段的10号线多次流产，可见两地相融有多难。
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。