片区开发仍是引领城市发展升级的重要模式 [复制链接]

作者：东滩顾问·尹福臣

编者按：年，东滩顾问首次阐述了片区综合开发的概念，即通过对一片区域土地资源利用方式的新主张，形成一个可操作的商业计划，对区域内土地资源的价值进行再挖掘，对区域内经济活动和生活方式进行更高效率和更高品位的重新安排和组织，从而使所有利益相关者都从中获益。广义的片区开发包括新区开发、城市更新和小镇建设等，可以说，在新型城镇化的背景下，片区综合开发仍然是当下最重要的开发模式。

年3月31日，国家发展改革委发布了《年新型城镇化建设重点任务》的通知，提出按照统筹规划、合理布局、分工协作、以大带小的原则，立足资源环境承载能力，推动城市群和都市圈健康发展，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局，重点对城市群、都市圈、中小城市、特色小镇四类城市做出了核心发展要求。

年7月30日，中共中央政治局召开的会议对做好下半年经济工作提出要求，其中明确要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。可以预见，今后五到十年，都市圈和城市群加快发展将是中国经济增长的新风口，产业下沉、消费下沉、一体化发展、新基建等必将带动新的投资和消费，从而为新一轮的片区综合开发注入新的动力。

一、中国城市面临重新洗牌

随着中国成为全球经济大国、贸易大国，中国的发展已经深度融入全球发展，越来越多的中国城市开始走向世界，成为中国经济紧密融入世界经济体系的联系纽带。在中国城市国际化加速的同时，国内都市圈和城市群加快发展，各个城市的关联、功能和影响力也在悄然改变。新工业革命、新型城市群和新枢纽经济，成为推动中国城市重新洗牌的三股力量。

1、新工业革命：改变城市发展动力和路径，中国科创地图正在形成

全球产业分工加快世界城市体系专业化，城市发展动力和上升路径更加多元化。全球城市网络与城市坐标是全球产业分工的直接结果与直观反映，世界城市网络从传统的制造、物流和金融网络逐步转向科技和文化网络，城市上升路径呈现多元化。

新工业革命推动全球城市核心竞争力变化，全球科创城市网络逐渐形成。从“产品输出-资金输出-知识和文化输出”逐步演进，城市之间的竞争取决于产业续航力和科技创新力。典型案例如杭州打造中国互联网之都，成为了中国移动支付第一城、互联网金融中心、天堂硅谷……

2、新型城市群：加速城市群多极化和一体化，开启新一轮城市站位争夺战

未来全球的经济单元不再是国家，而是那些对全球有影响力和控制力的城市群。中国“八纵八横”的快速交通网络加速城市群梯队的建立。第一梯队是世界级城市群，代表中国参与全球经济竞争，孵化世界级城市，包括珠三角、长三角、京津冀；第二梯队是国家级城市群，体现国家战略，孵化国家中心城市，包括山东半岛、海西、成渝、武汉、中原等；第三梯队是区域级城市群，以重点带动区域经济发展为主。

从区域级到国家级城市群的升级，正孕育出新一批国家中心城市。国家中心城市是国家级城市群的引领者与带动者，是中国金融、贸易、管理、文化中心和交通枢纽。现有国家中心城市包括北京、上海、天津、广州、重庆、成都、武汉、郑州等，而杭州、南京、青岛、沈阳、长沙、厦门、西安等城市正在积极争夺国家中心城市的地位。

3、新枢纽经济：汇聚人流、物流、信息流，开创枢纽城市发展模式

交通运输方式的不断变革，拓展城市空间和丰富城市功能，推动“城市枢纽”升级为“枢纽城市”。其中大运量的海运推动城市发展的港口城市，如宁波；在内陆地区作为铁路枢纽崛起的铁路城市，如郑州；围绕机场建设临空经济区的航空城市，如上海虹桥商务区。

以高铁和机场为核心所形成的快速综合交通枢纽，将颠覆传统产业梯度转移模式，正在改变中国城市发展格局。目前，北上广已稳居“高铁霸主”之位，合肥、郑州、深圳、长沙、福州等也已成为“高铁新贵”，而郑州、西安、成都、昆明、重庆等城市凭借其航空优势成为了“航空新宠”。

二、片区开发引领城市发展升级

城市的发展主要来自于外延的扩张和内涵的提升，过去，开发区、新区建设等作为城市升级的主要模式；今天，在新经济浪潮、交通枢纽化和城市群一体化的推动下，城市群、都市圈的功能结构和节点将会不断演进，城市的边界将会被打破，网络化的功能节点（主题片区）将逐步凸显。因此，在中国城市重新洗牌过程中，片区开发仍将是引领城市发展升级的主要抓手。

1、开发类型：新区开发、城市更新、新市镇建设

从片区开发的类型来看，主要包括新区开发、城市更新、新市镇建设三类。新区开发包括城市新区、旅游度假区、产业园区，主要在城市建成区外围进行集中成片的开发建设，以疏解人口、调整结构、完善功能和改善环境。城市更新是指局部地、有步骤地改造城市建成区的物质生活环境，以便从根本上改善其生产、生活和生态环境，提高土地利用价值，优化城市功能。新市镇以中小城镇为依托，通过发展生产和增加收入，发展社会事业和城市功能体系的建设，实现农民职业非农化、生活方式城市化。

2、开发机会：城市群中的特定区域和中小城市发展机会

随着城市群的发展，各类功能和产业在城市群中重新分工，产业转移、扩散和下沉之后重新聚合，会形成一个个新的主题功能片区。这其中主要有两大类开发机会，一个是产城融合的机会，一个是产镇融合的机会。

产城融合机会。结合《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》来看，未来至少有三类空间是城市群内最值得